Завещание ипотечной квартиры

Наследование приобретенной в ипотеку и заложенной в банке недвижимости – весьма непростой с юридической и практической точки зрения сюжет. Постараемся разобраться в алгоритме действий наследника. Беря ипотечный кредит на 15-20 лет, человек настраивается на долгую счастливую жизнь в новом жилье. Мечты, увы, сбываются не всегда – несчастный случай или болезнь порой становятся причиной преждевременной смерти. После умершего остаются квартиры, долги и наследники. Кто наследник? На этот вопрос ответить проще всего – общий принцип наследования имущества изложен в Гражданском кодексе РФ. Наследование бывает двух видов: по завещанию (статья 1118 ГК РФ) и по закону (статья 1141 ГК РФ). С первым вариантом все ясно: указанные в завещании лица и являются главными претендентами на упомянутое в тексте имущество.

Завещание ипотечной квартиры

Важно

Передача по наследству недвижимости под ипотекой Залогодатель имеет полное право завещать недвижимость, приобретенную по ипотеке. Согласно статье 315 ГК РК, соглашение, ограничивающее право залогодателя завещать заложенное имущество, недействительно.

Инфо

Все платежи и обязательства по кредиту в этом случае лягут на плечи наследников, которым придется самостоятельно решать судьбу данной квартиры: примет ли на себя оставшийся залог один наследник, который в результате получит недвижимость, будет ли долг разделен на всех или же квартира уйдет с молотка. В соответствие со статьей 1072-2 ГК РК, наследство, а в частности и обязательства наследодателя, могут быть приняты в течение шести месяцев со дня открытия наследства.

Ипотечная квартира: наследство с обременением

Кроме того, опытному риелтору не составит труда объяснить, что риски при такой сделке не больше, чем в других случаях, отметила Светлана Бирина. «Сложности могут появиться при проведении альтернативной сделки, когда ипотечное жилье — звено в „цепочке“: ее продажа проходит по особой процедуре, а покупатели недвижимости болезненно реагируют на любое отклонение от нормы. Сложнее всего приходится, когда залоговую квартиру покупает человек, который берет ипотеку в другом банке.

Еще один тяжелый случай — когда банк, в котором бралась ипотека для покупки выбранной квартиры, больше не существует», — рассказал Лев Плецельман. Процедура сделки Как правило, сделка по купле-продаже квартиры из-под ипотеки проводится только в том банке, в залоге у которого находится этот объект.
Помимо стандартного пакета документов к сделке на вторичном рынке жилья, потребуется разрешение на нее банка.

Что можно и что нельзя делать с ипотечной квартирой

И коль скоро даже человек, ежедневно работающий в парламенте, не знает прав и обязанностей собственника жилья, то что же говорить о многих и многих россиянах? Вопросов относительно ипотеки у них примерно столько же, сколько сказок у Шехерезады. Портал 123Credit.Ru подытожил самые распространенные вопросы, касающиеся прав и обязанностей ипотечного заемщика. 1.

Внимание

Кто является собственником жилья, купленного в кредит, – банк или я? С юридической точки зрения ответ однозначен: собственником жилья является его покупатель – заемщик. Но при оформлении права собственности на жилье, приобретенного полностью или частично на кредитные средства, Федеральная регистрационная служба одновременно регистрирует залог недвижимости.

Продажа ипотеки, завещание ипотечной квартиры

Если дело о ведении наследства уже открыто, отказываться от своей части требующего финансовых вложений имущества следует в письменном заявлении, которое необходимо передать нотариусу. Если в нотариат еще не обращались, можно просто ничего не делать. Бездействие наследников в течение шести месяцев, отведенных на наследственные дела, воспринимается с точки зрения закона как отказ от своих прав. Кстати, если ипотечное имущество переходит по наследству несовершеннолетним детям умершего, а других наследников нет, закон не освобождает новых владельцев от обязанности гасить кредит.
Естественно, делать это придется опекуну. Если он не в состоянии обслуживать банковский заем и считает, что такие затраты поставят его и опекаемых на грань выживания, от наследства можно отказаться. Но сделать это будет непросто – только через органы опеки.

Юридическая социальная сеть

Чаще всего несостоятельный наследник все же выбирает другой путь. Принимает наследство вместе с долгами и ищет вместе с банковскими специалистами выход из ситуации.
При благосклонном настрое кредитора срок кредитования удлиняется, а размер ежемесячных платежей, соответственно, уменьшается. Или квартира сдается в аренду, за счет чего обслуживается заем.
Или, в крайнем случае, залоговая недвижимость продается, долг погашается, а разница, если она будет, отдается наследнику.

Наследование ипотечной квартиры

Например, если ваша платежеспособность пошатнулась, то, как уже говорилось выше, можно договориться с банком о реструктуризации долга. Обычно в этом случае срок погашения кредита увеличивается, а ежемесячный платеж уменьшается.
Если возникнет нужда, с согласия банка можно поменять созаемщика. Еще один вариант – рефинансирование кредита. Ставки по ипотеке колеблются то вверх, то вниз и может получиться так, что, получив кредит, через какое-то время вы обнаружите, что на рынке появились более выгодные предложения. В этом случае вы можете рефинансировать кредит – фактически это получение нового кредита на погашение старого, на более выгодных условиях. Можно рефинансировать кредит в том же банке, где вы получили кредит, если там на это согласятся. Если же кредитор откажется рефинансировать кредит, то можно обратиться в другой банк.

Чей это дом? кто настоящий хозяин в «ипотечной» квартире: 10 «главных» вопросов

То есть у продавца после погашения кредита и продажи квартиры на руках может остаться некоторая сумма, но только в том случае, если остаток долга по кредиту и проценты за период его использования окажутся меньше, чем стоимость квартиры на сегодняшний день», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». Если же продажу квартиры «из-под залога» осуществляет сам банк, то покупателю она обойдется примерно в ту же сумму, что и квартира без обременения.

А вот продавцу это невыгодно, поскольку ликвидационная стоимость (которая изначально была указана в отчете об оценке недвижимости), всегда ниже рынка, подчеркнула эксперт «БЕСТ-Новострой». По словам Светланы Бириной, руководителя департамента вторичного жилья компании «НДВ-Недвижимость», тем не менее, дисконт при продаже недвижимости, находящейся в залоге у банка, вполне возможен.

Квартиру в ипотеке продать можно и есть 3 способа продажи

Единственным риском для покупателя (причем риском скорее психологическим) является необходимость брать на себя обязательства по ипотечному кредиту, оформлять документы и проходить проверку на соответствие требованиям банка. 2. Ипотечный кредит погашается за счет аванса или задатка покупателя Второй вариант — это досрочное погашение ипотечного кредита на средства, полученные по договору задатка или аванса, внесенного новым покупателем в счет стоимости квартирывладельцу.

Последний, получая деньги, гасит ипотечный кредит, обременение снимается, сделка купли-продажи регистрируется. Однако следует помнить, что прежде чем заключать договор об авансе, продавцу-залогодателю необходимо получить от банка разрешение на досрочное погашение кредита, определить конкретную сумму и дату внесения оставшихся платежей по ипотеке.